證券時報記者 吳家明

近段時間以來，許多城市的外資銀行為了吸引優質客戶，對首套房貸利率給予更多優惠，房貸利率甚至進入“2時代”。另一邊，租金回報率“跑贏”存款利率的話題也維持熱度。

不久前，有廣州的外資銀行將首套房貸利率下調至2.9%。而在近日，更有市場消息指出，有銀行的首套房貸利率已經降至2.89%。記者采訪多位銀行個貸經理和資深房產中介，他們表示，這些優惠貸款都會附帶一定的條件，例如貸款額度、客戶資質等。

而在深圳，記者采訪發現目前深圳四大行的首套房貸利率仍為3.4%。過去，一些外資銀行會對房貸利率做出一些讓步，但都會附帶一些條件。不僅如此，有購房者對記者表示，銀行審批和放款時間也大幅縮短，有銀行最快3到5個工作日就能放款。而在大灣區內其他城市的主要銀行，首套房的房貸利率介于3.05%至3.4%之間。

目前，各城市的5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%。有業內人士指出，商貸利率直逼公積金，未來商業房貸利率與公積金利率或可能出現倒掛。易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，商貸與公積金利率可能出現倒掛，直觀上看和商貸調整有關，但這主要是由于公積金利率調整滯后造成。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前首套房貸利率進入“2時代”的僅是少數城市和個別外資銀行。“房貸利率進入‘2時代’，也使得房貸利率和固收類利率等量齊觀，提升居民加杠桿的意愿，從而驅使居民傾向于申請手續相對簡便的商業性房貸產品。未來，房貸利率繼續下行的空間，取決于資金端成本降低的幅度及房地產是否繼續下行。”

目前，存貸款利率皆下調。記者在采訪中發現，有新房項目將租金回報率當做宣傳重點，也有不少房產中介重新將租金回報率當成推銷術語中的重點。

一般來說，租金回報率指的是年租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房產是否值得投資的關鍵指標。以深圳市場為例，記者在采訪中發現，在房價下跌的背景下，一些中心區域的小戶型住宅租金回報率超過3%，已經超過當前銀行5年期定期存款的利率，相對較高的租金回報率再次成為部分購房者的考慮因素。

樂有家研究中心的數據顯示，在今年3月份監測時，深圳全市平均租金回報率為1.32%，如今已經上漲至1.42%。雖然距離理想水平還有差距，但上升的趨勢比較明顯。

以羅湖區的廬山大廈和坪山區的龍光玖云著小區為例，以目前的售價計算，當前的租金回報率高達3.19%和4.31%。據諸葛數據研究中心監測的重點50城來看，上半年重點50城租金回報率為2.03%，較2023年上升0.07個百分點。今年上半年租金回報率水平創自2019年以來新高，居民依靠租房獲取收益的可行性預期初步改善，高售租比的城市集中分布于長珠三角經濟圈。

有分析人士表示，目前房地產市場仍在調整過程中，市場進入“以價換量”狀態，租金、房價持續下行，但房價跌幅大于租金，導致租金與房價的偏離度縮小，租金回報率提升或影響住房租購選擇。